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部分共有人处分共有物合同效力及物权效力认定

  发布时间:2016-12-19 11:49:21


    部分共有人处分共有物的合同效力和物权效力一直是困扰案件裁判的疑难问题,法官在处理该问题时也往往存在不同认识,往往混淆法律对合同效力和物权效力的规定。作者对《民法通则》、《合同法》、《物权法》相关规定进行疏理,明确部分共有人擅自处分共有物时对合同效力和物权效力的认定。

    一、相关法律、司法解释规定

    《中华人民共和国民法通则》第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。

    《民通意见》第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。

    《物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

    二、合同效力的认定

    合同效力的认定应当严格按照《合同法》第五十二条的规定进行了判断。一般来说,签订买卖合同,只要出卖的标的物不是国家规定的特殊管理或禁止买卖的物,都不存在违反法律强制性规定的情形。合同无效通常满足《合同法》第五十二条第(二)项规定的“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”情形。在部分共有人擅自处分共有物签订买卖合同时涉及的第三人即为其他不知情的共有人。如何判断签订合同当事人之间是否为恶意串通,应当以买受人在签订合同时是否明知第三人对该物享有共有权、是否支付合理的对价等作出判断。法律规定了物的公示原则,普通动产以占有为公示原则,特殊动产船舶、航空器、机动车未经登记不得对抗善意第三人。不动产以登记为公示原则。处分动产时,出卖人占有动产,买受人有理由相信占有人具有处分权,且买受人对存在共有人不知情,即不存在出卖人与买受人恶意串通的情形,应当认定双方签订的买卖合同合法有效。出卖人处分不动产时,应以不动产登记内容判断,买受人负有审查、注意义务,如果登记有共有人,仍签订合同,应认定为合同无效。如只登记为出卖人,且买受人对存在共有人不知情,则应认定合同有效。

    三、完成交付后物权效力的认定

    《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度,依该规定,在合同有效的前提下,满足善意取得的条件,动产物权的变动以交付为成立要件,只要完成了交付,即产生物权变动的效力。不动产物权的变动则应以登记为成立要件,办理所有权变更登记后,即产生物权变动的效力。如果合同被认定为无效,则物权变动的效力亦应无效,已经交付的动产应当返还,已经办理所有权变更登记的不动产应当变更登记。

    四、合同有效且未完成交付时买受人要求出买人交付动产或者办理不动产所有权变更登记时如何处理

    出卖人在其他共有人不知情的情况下处分共有物,违反法律规定,应属无权处分。在合同有效且未完成交付时,买受人要求履行买卖合同如何处理尚存分歧。一种观点认为既然合同有效,就应当履行,出买人就应当向买受人交付动产或者办理不动产所有权变更登记。另一种观点认为,合同法第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”因未取得三分之二以上其他按份共有人或者全部共同共有的同意,交付共有物在法律上不能履行。买受人起诉要求依合同约定交付动产或办理不动产所有权变更登记的诉讼请求不应得到支持。《民事审判指导与参考•指导性案例》关于擅自出卖共有房屋合同有效时,买受人主张履行合同的处理采用第二种观点。

责任编辑:张宏倩    

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